קונים דירה ראשונה? נבנה יחד משכנתא שמתאימה לכם

הון עצמי ואחוזי מימון

• דירה ראשונה ויחידה – עד 75% משווי הנכס

שיעור זה הוא שיעור המימון המרבי המקובל לדירה יחידה לפי הוראות בנק ישראל, והוא כפוף לאישור הבנק, לתנאיו ולחריגים הרלוונטיים. בפועל הבנק בוחן גם את גובה ההכנסות, גיל הלווים, הלוואות קיימות ומאפייני הנכס. מעבר לפער בין המחיר לסכום המימון, יש להיערך גם למס רכישה, לשמאות ולהוצאות עורכי דין.

שמאות

הבנק קובע את שווי הנכס לפי שמאות שהוא מאשר. שיעור המימון מחושב בדרך כלל לפי הנמוך מבין מחיר הרכישה לשווי הנכס שהבנק מכיר בו, בכפוף לכללים הרלוונטיים. בדיקת שווי מוקדמת עשויה לצמצם הפתעות, אך אינה מחליפה שמאות המקובלת על הבנק. אם השווי שנקוב נמוך ממחיר הרכישה, ההון העצמי הנדרש בפועל גדל.

רכישת דירת יד שנייה

ברכישת דירת יד שנייה חשוב לתאם את לוח התשלומים מול המוכר, ולוודא שמועד העברת כספי המשכנתה מתאים אליו. יש להיערך לשמאות הנדרשת לצורך המימון, ואם על הנכס רשומה משכנתה של המוכר – לתאם את סילוקה כחלק מהעסקה.

רכישת דירה מקבלן

התשלומים לקבלן נקבעים בהתאם ללוח התשלומים בחוזה, ולעיתים נפרסים על פני תקופה ממושכת. משיכת כספי המשכנתה יכולה להתבצע בשלבים, בהתאם ללוח התשלומים ולתכנון המימון. בתכנון המשיכה יש להתחשב גם בשינויים אפשריים בריבית ובהצמדה, ולא רק בחיסכון בריבית.

פירוט נוסף: רכישת דירה מקבלן: בדיקות לפני חתימה ותכנון המשכנתא.

לוח תשלומים ויכולת החזר

לפני אישור עקרוני בודקים את ההחזר החודשי הצפוי, את מועדי ההעברות ואת ההשפעה של כל דחייה או גרייס על סך הריבית. מטרת הבדיקה היא שההחזר יישאר סביר לאורך כל התקופה, ולא רק בשנה הראשונה.

תכנון התמהיל

התמהיל נבנה לפי אופק ההתחייבות, היציבות בהכנסות, ריבית פריים וקיבוע, וללא מסלולים ארוכים מדי ללא הצדקה. מי שמתכנן שינוי מקצועי או משפחתי בשנים הקרובות צריך לשקול זאת כבר בשלב זה.